Transcrevemos abaixo o conteúdo integral do artigo da autoria de Carlos Alexandre Esteves, Partner de legal and Tax, originalmente publicado no jornal Vida Económica (04/10/2022).

Os OIC que tenham por objecto o investimento em bens imóveis podem assumir a forma de um fundo – FIM (Fundos de Investimento Imobiliário) – ou forma societária – SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária).

No que concerne à sua participação, os OIC podem ser abertos ou fechados e a sua subscrição pode ser pública ou particular. Já no que concerne à sua gestão, podem ser auto-geridos ou hétero-geridos.

O investimento imobiliário é uma realidade complexa, habitualmente composta por diversas fases. Deste modo, este tipo de estruturas dedica-se frequentemente a um conjunto de actividades mais abrangente do que a mera compra de imóveis para revenda. Tratam-se de actividades relacionadas entre si, que têm por fim último permitir uma operação de cashout associada àqueles bens e das quais se destacam:

1. A aquisição de outros direitos (que não o direito de propriedade plena) sobre bens imóveis;
2. A exploração económica dos direitos adquiridos;
3. A realização de obras de beneficiação, ampliação e requalificação dos imóveis em carteira.

A utilização destas estruturas tem conhecido franco crescimento internacional em virtude dos regimes fiscais que lhes são aplicáveis. Entre nós, para os OIC o legislador previu um regime fiscal baseado no método de tributação “à saída”. De acordo com o método em causa a tributação ocorre na medida em que sejam distribuídos resultados aos titulares de participações no OIC. Deste modo, a generalidade dos rendimentos e os proveitos obtidos na esfera dos OIC não estão sujeitos a qualquer tributação.

Os OIC são entidades sujeitas a IRC às taxas previstas para a generalidade dos sujeitos passivos, aplicadas sobre o lucro tributável. Sucede que, ao contrário do que sucede para a generalidade das entidades, não fazem parte do lucro tributável destas entidades os rendimentos de capitais (incluindo mais-valias) e prediais, tal como qualificados em sede de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS).

Não relevam igualmente os rendimentos relativos a comissões de gestão (ou outras de natureza semelhante) que revertam para os OIC. Em coerência, os gastos com a gestão também não são dedutíveis (devendo ser acrescidos).

As vantagens fiscais não terminam aqui. Os OIC gozam ainda de isenções em sede de derrama municipal e de derrama estadual.

Estes organismos estão, contudo, sujeitos às regras aplicáveis à generalidade dos sujeitos passivos, no que concerne a:

1. tributações autónomas;
2. reporte de prejuízos fiscais;
3. neutralidade fiscal nas reorganizações;
4. obrigações acessórias.

Finalmente, os OIC em análise estão sujeitos, em sede de Imposto do Selo, a uma taxa de 0,0125 % por trimestre, que incide sobre o activo líquido global, deduzido do valor correspondente aos ativos relativos a unidades de participação ou participações sociais em outros OIC sujeitos ao mesmo regime.

Os rendimentos auferidos pelos titulares de participações em OIC, que sejam residentes, estão sujeitos a retenção na fonte à taxa liberatória de 28%, caso o participante seja sujeito passivo de IRS. Para sujeitos passivos de IRC a taxa de retenção na fonte aplicável ascende aos 25% e tem, na generalidade dos casos, natureza de pagamento por conta do imposto.

Os rendimentos auferidos por não residentes, por seu turno, estão sujeitos a retenção na fonte à taxa liberatória de 10%.

No que concerne à responsabilidade por dívidas, o regime aplicável aos OIC não é muito diferente do regime aplicável à generalidade das entidades comerciais de responsabilidade limitada: pelas dívidas do OIC responde apenas o seu património. Os OIC não são responsáveis pelas dívidas dos seus participantes e, embora os OIC não respondam pelas dívidas das sociedades gestoras, estas são solidariamente responsáveis pelas dívidas daqueles.

Em Portugal, a constituição destes organismos depende de autorização prévia da CMVM e quando sejam estruturadas como SIGI devem, necessariamente, assumir a forma de sociedade anónima.

Nota: o presente artigo não é exaustivo e versa apenas sobre OIC que tenham por objecto o investimento imobiliário.